Zijlstra Adviseurs biedt praktische begeleiding bij ruimtelijke vraagstukken in Friesland. Geen dossiers die in een la verdwijnen, maar adviezen die daadwerkelijk iets opleveren.
Een volledig, inhoudelijk gedragen onderbouwing voor uw afwijkingsverzoek. Wij schrijven het document dat de gemeente nodig heeft.
Van de intake tot de beschikking begeleiden wij uw aanvraag. Wij bewaken de voortgang en houden contact met de gemeente.
Omgevingsplan, bruidsschat, participatie: de Omgevingswet heeft veel veranderd. Wij leggen uit wat dat voor uw situatie betekent.
Bel of mail vrijblijvend. In een kort gesprek beoordelen wij de haalbaarheid en de beste route.
Zijlstra Adviseurs is een zelfstandig adviesbureau op het raakvlak van ruimtelijke ordening, bouwregelgeving en omgevingsrecht. Het bureau is gevestigd aan de Meester W.M. Oppedijk van Veenweg 8 in Burgum en richt zich op opdrachten in de provincie Friesland.
De achtergrond van het bureau ligt bij Zijlstra Brand- en Bouwadvies, actief op het gebied van brandveiligheid, bouwfysica en bouwkundige advisering. Die technische basis heeft direct meerwaarde bij ruimtelijke adviesvragen: plannen die ook bouwkundig en veiligheidsrechtelijk kloppen, komen sterker door het vergunningproces.
Wij werken voor particulieren met verbouwplannen, ondernemers die willen uitbreiden of herbestemmen, en instellingen die een functiewijziging willen doorvoeren. Gemeenschappelijk aan al die situaties: een aanvraag maakt alleen kans als de onderbouwing solide is.
Wij zijn geen groot bureau dat u doorschuift naar een junior. U werkt direct samen met de adviseur die uw dossier kent. Dat betekent ook dat wij eerlijk zijn: als een plan niet haalbaar is, zeggen wij dat voordat er kosten gemaakt worden.
Documenten die wij opstellen zijn inhoudelijk gegrond, goed leesbaar en gericht op het specifieke besluitvormingsproces. Wij schrijven geen teksten om indruk te maken, maar om een gemeente in staat te stellen een positief besluit te nemen.
Zijlstra Adviseurs maakt onderdeel uit van Zijlstra Brand- en Bouwadvies (www.zijlstra-bba.nl). Dat bureau is actief op het gebied van brandveiligheid, bouwfysica en bouwkundige advisering.
Heeft u naast een ruimtelijke vraag ook behoefte aan bouwtechnisch of brandtechnisch advies? Denk aan een brandveiligheidsrapport, een bouwkundig oordeel over een bestaand gebouw, of een second opinion op de constructie. Dat kan allemaal via hetzelfde loket. U hoeft niet te schakelen tussen verschillende bureaus.
Elke opdracht doorloopt dezelfde vier stappen. Dat garandeert dat het eindproduct inhoudelijk klopt en procedureel werkt.
Wij brengen het initiatief, de locatie en de planologische context in kaart. Dat bepaalt welke route de meeste kans biedt.
Waar nuttig zoeken wij vroegtijdig contact met de gemeente om draagvlak te peilen en de aanvraag goed af te stemmen.
Wij schrijven de ruimtelijke onderbouwing en stellen de aanvraag volledig samen, inclusief aanvullend onderzoek waar nodig.
Wij bewaken de voortgang, beantwoorden vragen van de gemeente en ondersteunen tot het definitieve besluit is genomen.
Onder de Omgevingswet vervangt de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa) de vroegere omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan. De gemeente is bevoegd gezag en beoordeelt of het plan aanvaardbaar is met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Anders dan voorheen ontbreekt nu een vaste lijst van toetsingsgronden. Dat maakt een goede, inhoudelijke onderbouwing des te belangrijker.
Particulieren die willen verbouwen of uitbreiden buiten de grenzen van het omgevingsplan. Ondernemers die een locatie een andere functie willen geven. Zorgaanbieders, agrariërs en andere initiatiefnemers met plannen die vragen om maatwerk.
Een ruimtelijke onderbouwing is het inhoudelijke document bij een afwijkingsaanvraag. Het legt uit waarom het plan aanvaardbaar is vanuit ruimtelijk oogpunt: welke functies er zijn, welke gevolgen te verwachten zijn, en hoe die zich verhouden tot het beleid van rijk, provincie en gemeente.
Een goed geschreven onderbouwing loopt niet om problemen heen, maar benoemt ze en legt uit waarom ze aanvaardbaar zijn. Dat geeft de gemeente houvast bij het nemen van een positief besluit.
Soms is aanvullend onderzoek nodig, zoals een quickscan ecologie, een akoestisch rapport of een bodemonderzoek. Wij beoordelen wat vereist is, begeleiden de uitvoering en verwerken de uitkomsten in de onderbouwing.
Het bestemmingsplan bestaat niet meer. In de plaats daarvan geldt het omgevingsplan, dat gemeenten de komende jaren opbouwen. Tot die tijd geldt de bruidsschat: de regels uit het oude Bor en Rabo die automatisch zijn overgegaan naar het tijdelijke omgevingsplan.
Voor initiatiefnemers betekent dit dat de vraag "past mijn plan in het bestemmingsplan?" niet meer zo eenvoudig te beantwoorden is. Afhankelijk van gemeente, activiteit en locatie gelden andere regels en procedures.
Dit advies is nuttig voor iedereen die een concreet bouwplan of functiewijziging overweegt en niet zeker weet welke regelgeving van toepassing is. Wij geven een heldere analyse en een aanbeveling voor de vervolgstap.
Een voormalig melkveebedrijf aan de rand van een dorp in Súdwest-Fryslân wilde de agrarische bestemming omzetten naar wonen. De locatie lag buiten de bebouwde kom, waardoor een volledige bopa-aanvraag nodig was.
Wij hebben het vooroverleg met de gemeente gevoerd en de ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Aandachtspunten waren de ligging in agrarisch gebied, de sloop van bedrijfsgebouwen en de aansluiting op het gemeentelijke beleid voor functieverandering in het buitengebied.
De quickscan ecologie en het bodemonderzoek zijn door ons begeleid en verwerkt in de onderbouwing. De gemeente heeft na de gebruikelijke proceduretermijn de vergunning verleend.
Een eigenaar wilde een vrijstaande schuur verbouwen tot twee B&B-verblijfseenheden met een kleine uitbouw en overkapping. De gemeente had positief vooroverleg gegeven voor de bopa-route.
Na het positieve vooroverleg hebben wij de volledige GoFlo/ETFAL-onderbouwing geschreven, gestructureerd langs zes hoofdstukken: projectbeschrijving, beleidskaders, veertien omgevingsaspecten, uitvoerbaarheid en eindafweging.
Bijzonder aan dit project: wij hebben bewust eerst geprobeerd de noodzaak van aanvullend onderzoek weg te redeneren met goed onderbouwde argumentatie, om onnodige kosten voor de opdrachtgever te voorkomen.
Een leegstaand kantoorpand in Leeuwarden wilde een vastgoedeigenaar transformeren naar woningen. Het omgevingsplan stond wonen op de begane grond op die locatie niet zonder meer toe.
Eerst een haalbaarheidsadvies op basis van het tijdelijke omgevingsplan en het gemeentelijke woonbeleid. Dat liet zien dat de gemeente de transformatie in principe steunde, mits aan een aantal randvoorwaarden was voldaan.
Op basis daarvan hebben wij de ruimtelijke onderbouwing geschreven, inclusief toetsing aan geluidsnormen vanwege een nabijgelegen weg en afstemming met de omgevingsdienst over externe veiligheid. Vergunning verleend na reguliere procedure.
Wij adviseren initiatiefnemers in de provincie Friesland bij omgevingsvergunningprocedures en ruimtelijke onderbouwingen. Een eerste oriënterend gesprek is altijd kosteloos.
Vul het formulier in. Wij nemen zo snel mogelijk contact op, doorgaans binnen één werkdag.
Uw gegevens worden vertrouwelijk behandeld en niet gedeeld met derden.
Bedankt voor uw bericht. Wij nemen doorgaans binnen één werkdag contact met u op.